Zdolność kredytowa — co ją obniża, a co zwiększa?

Kupujesz mieszkanie, wybierasz lokalizację, liczysz ratę… i nagle pojawia się pytanie, które potrafi zatrzymać cały plan: czy bank uzna, że masz zdolność kredytową? To ocena, czy Twoje dochody i wydatki pozwolą regularnie spłacać kredyt hipoteczny wraz z odsetkami, nawet gdy warunki rynkowe się zmienią.

Co bank bierze pod uwagę przy liczeniu zdolności kredytowej

Bank patrzy na Twoje finanse jak na domowy budżet w długim horyzoncie. Liczą się:

• dochód netto i jego źródło (etat, działalność, umowy cywilne),
• stałe koszty życia (czynsz, media, transport, dzieci, alimenty),
• inne zobowiązania (raty kredytów, pożyczki, leasing),
• limity na kartach kredytowych i w koncie,
• historia w BIK i zachowanie płatnicze,
• liczba osób w gospodarstwie domowym, wiek, okres kredytowania,
• parametry kredytu: kwota, wkład własny, rodzaj oprocentowania.

Ważne: każdy bank ma własny model oceny, dlatego dwie osoby z tym samym dochodem mogą dostać inną decyzję.

Co obniża zdolność kredytową?

Wysokie stałe wydatki i rosnące koszty życia

Bank zakłada, że najpierw musisz utrzymać siebie i rodzinę. Im wyższe koszty miesięczne, tym mniej zostaje na ratę. Wpływ mają też stałe opłaty, które łatwo pominąć: abonamenty, ubezpieczenia, żłobek, dojazdy.

Raty, pożyczki, zakupy na raty

Nawet niewielka rata potrafi obniżyć zdolność, bo bank patrzy na sumę obciążeń. Dodatkowo często liczy się nie tylko to, ile płacisz dziś, ale też ryzyko dalszych zobowiązań.

Limity na kartach i w rachunku

To częsta pułapka. Nawet jeśli nie używasz karty kredytowej, sam limit bywa traktowany jak możliwe zadłużenie. Podobnie działa debet w koncie. Dla banku to „otwarte drzwi” do długu, więc obniża wynik.

Opóźnienia i słaba historia w BIK

Spóźnione raty, zaległe płatności albo brak historii kredytowej potrafią utrudnić drogę do hipoteki. Bank chce widzieć przewidywalność: terminowość i stabilność.

Niestabilne dochody lub krótki staż

Praca bez ciągłości, częste zmiany, sezonowość wpływów czy krótki okres prowadzenia działalności mogą zadziałać na niekorzyść. Banki lubią powtarzalność: te same wpływy, ta sama branża, udokumentowana ciągłość.

Co zwiększa zdolność kredytową

Wyższy, regularny dochód udokumentowany na koncie

Nie chodzi tylko o kwotę na umowie. Liczy się, czy wpływy są stałe, przewidywalne i łatwe do potwierdzenia. Dodatkowe źródła dochodu też mogą pomóc, jeśli są powtarzalne.

Mniej zobowiązań i zamknięte limity

Spłata drobnych rat, zamknięcie nieużywanych kart, rezygnacja z debetu – to działania, które bank „widzi” szybko. Często robią większą różnicę niż kolejna podwyżka o kilkaset złotych.

Dobra historia w BIK

Terminowe spłaty budują wiarygodność. Warto też sprawdzić, czy w raporcie nie ma błędów, które zaniżają ocenę. Czasem wystarczy korekta danych, aby wynik się poprawił.

Większy wkład własny i rozsądna kwota kredytu

Im niższa relacja kredytu do wartości nieruchomości, tym bezpieczniej wygląda to dla banku. W praktyce może to oznaczać łatwiejszą decyzję i lepsze warunki.

Wspólny kredytobiorca

Jeśli druga osoba ma stabilne dochody i dobrą historię, wspólny wniosek potrafi wyraźnie podnieść zdolność. To częsty scenariusz przy zakupie pierwszego mieszkania.

Zdolność kredytowa bez stresu

Zdolność kredytową można poprawić, ale wymaga to planu: uporządkowania zobowiązań, limitów, wydatków i dokumentów. Jeśli chcesz sprawdzić, jak wygląda Twoja sytuacja w różnych bankach i co można poprawić przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto skorzystać ze wsparcia eksperta kredytowego. Na naTwoim.pl możesz przejść przez analizę zdolności i porównanie ofert banków krok po kroku – spokojnie, bez presji i z jasnymi rekomendacjami.